Õigusabi
Maja müük enampakkumisel
| Õiglus võidab 02. aprill 2020, kl 11.38 |
Mul on niisugune küsimus, et kui maja müüdi enampakkumisel, siis kelle vahel tehakse ostu-müügi leping. Kas kohtutäituri ja uue ostja vahel? Või ikkagi maja omaniku ja uue ostja vahel. Kelle käest saab nõuda seda lepingu koopiat, kus on tingimused kirjas, et mis pidi majja sisse jääma.
Aitäh vastajaile.
Aitäh vastajaile.
| Kinnisasja müük enampakkumisel 10. aprill 2020, kl 14.59 |
KINNISASJA MÜÜKI ENAMPAKKUMISEL REGULEERIVAD ÕIGUSNORMID.
Müüdava asja seisukord ja sellega tutvumine ning võimalikud puudused
• Asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. See ei välista kohtutäituri ega võlgniku võimalikku vastutust õigusvastaselt tekitatud kahju eest (TMS § 103).
• Soovijatel on õigus müüdavate asjadega tutvuda alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni (TMS § 85).
• Soovijatel on õigus tutvuda müüdava asja kohta tehtud avaldustega ning asja puudutavate tõenditega, muu hulgas hindamisaktidega (TMS § 85).
Osalejad
• Enampakkumisel võivad pakkujana osaleda kõik isikud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Enampakkumisel võivad kaasa pakkuda ka võlgnik ja sissenõudja (TMS § 87).
• Enampakkumisel ei või isiklikult ega esindajana osaleda kohtutäitur ega isik, kes on viibinud manukana vara arestimise juures, samuti isik, kes korraldab enampakkumist või kes on manukas enampakkumise läbiviimisel, ning sellise isiku arvel tegutsev isik. Vara müümine eelpool nimetatud isikule ja asja käsutamine nimetatud isiku poolt on tühised. Kui seetõttu tuleb korraldada uus enampakkumine, kannab rikkunud isik selle korraldamise kulud ja peab tasuma tema poolt pakutud hinna ning uuel enampakkumisel pakutud hinna vahe, kui uuel enampakkumisel pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam (TMS § 87).
Tagatisraha
• Kohtutäitur võib kinnisasja enampakkumise korral määrata enampakkumisel osalejatele tagatisraha suuruses kuni kümme protsenti alghinnast. Tagatisraha määramise korral peab enampakkumisel osaleda sooviv isik selle tasuma. Suulisel enampakkumisel võib tasuda tagatisraha sularahas, kui tagatisraha suurus ei ületa 640 eurot (TMS § 83).
• Tagatisraha ei pea maksma: a) sissenõudja ja pandipidaja, kui nende nõue katab nõutava tagatisraha. b) riik ja kohaliku omavalitsuse üksus ning Eesti Pank.
• Kohtutäitur võib tagatisrahana aktsepteerida ka tagatisraha suuruses antud Eesti või muu Euroopa Liidu liikmesriigi krediidiasutuse tähtajatut, tagasivõtmatut ja tingimusteta maksegarantiid.
• Ostja makstud tagatisraha arvatakse ostuhinna sisse, teistele enampakkumisest osavõtnutele tagastatakse see enampakkumise päevale järgneval tööpäeval (TMS § 83).
Kirjalik hinnapakkumine
• Suulisel enampakkumisel asja osta sooviv isik võib kuni enampakkumise alguseni esitada kohtutäiturile kirjaliku hinnapakkumise, milles peab olema märgitud: 1) hinnapakkuja nimi ja
elukoht või asukoht; 2) asja üldine kirjeldus; 3) asja eest pakutav hind; 4) kinnisasja registriosa number ja asukoht TMS §-d 86 ja 154).
• kirjalik hinnapakkumine peab olema esitatud suletud ümbrikus, millel on märge «enampakkumine», samuti viide enampakkumise esemele. Ümbrik avatakse suulisel enampakkumisel (TMS§ 154).
Enampakkumise kord
• Vara müüakse suulisel enampakkumisel arestimisaktis märgitud järjekorras. Suuline enampakkumine viiakse läbi kahe manuka, kohaliku omavalitsuse esindaja või politseiametniku juuresolekul (TMS § 88).
• Suulist enampakkumist alustades teeb kohtutäitur teatavaks müüdavat vara puudutavad olulised tingimused, menetluses osalevad sissenõudjad, nende nõuded, asjade arestimise aja, esitatud avaldused, suulise enampakkumise tingimused ja alghinna. Suulise enampakkumise tingimuste hulka kuulub ka suulisel enampakkumisel tehtavate pakkumiste samm, mille määrab müüdava asja väärtust arvestades kohtutäitur (TMS § 88).
• Pärast tingimuste teatavakstegemist avab kohtutäitur laekunud kirjalikud pakkumised ja teeb ettepaneku teha edasisi pakkumisi (TMS § 88).
• Kohtutäitur lükkab tagasi tühise pakkumise. Tühiseks pakkumiseks loetakse eelkõige: pakkumist, mis ei kata alghinda; selle isiku pakkumist, kes ei tohi enampakkumises osaleda; tingimuslikku pakkumist. Kohtutäitur võib tagasi lükata enampakkumise nurjamise kavatsusega tehtud pakkumise (TMS § 89).
• (3) Kui pakkumise kehtivus sõltub pakkujat esindava isiku esindusõiguse ulatusest või muu isiku nõusolekust, lükkab kohtutäitur pakkumise tagasi, kui esindusõigust või nõusolekut ei tõendata viivitamata. (TMS § 89).
• Suulist enampakkumist jätkatakse kuni kohtutäituri pakkumiste esitamise ettepaneku peale ei esitata enam ühtegi ülepakkumist (TMS § 90).
• Suulisel enampakkumisel teeb kohtutäitur viimase ülepakkumise ja enampakkumise lõpu enampakkumisel teatavaks. Suulisel enampakkumisel tehtud viimane ülepakkumine tunnistatakse parimaks pärast kolmekordset väljakuulutamist (TMS § 91).
• Pärast viimase ülepakkumise teatavakstegemist võivad kohalviibivad isikud esitada vastuväited enampakkumise läbiviimise kohta. Kohtutäitur teatab neile sellest õigusest. Kohtutäitur kannab vastuväited enampakkumise akti. Kui kohalviibijad vastuväiteid ei esita, ei ole neil õigust kaevata akti ebaõige koostamise peale ega akti ebaõigsusele ega enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele hiljem tugineda (TMS § 92).
• Kohtutäitur ei tunnista pakkumist parimaks, kui on oluliselt rikutud enampakkumise tingimusi või kui enampakkumist või selle jätkamist takistab kolmanda isiku õigus. Pakkumise parimaks tunnistamine tehakse suulisel enampakkumisel osalejatele teatavaks enampakkumise päeval enampakkumise kohas. Kui pakkuja osales pakkumiste avamisel, loetakse ta enampakkumise tulemustest informeerituks. Kohtutäitur võib erandjuhtudel teatavakstegemise kuni seitsmeks päevaks edasi lükata.
Edasilükkamisest annab kohtutäitur enampakkumisel osalejatele viivitamata teada. Pakkumise parimaks tunnistamine kehtib teatavakstegemise ajast alates (TMS § 91).
Ostuhinna tasumine
• Suulise enampakkumise võitja peab ostuhinna tasuma kohe pärast enampakkumise lõppemist. Kui ostuhind ületab 12 700 eurot, peab suulise enampakkumise võitja tasuma kohe pärast enampakkumise lõppemist ühe kümnendiku ostuhinnast, ülejäänud hind tuleb tasuda 15 päeva jooksul. Kui ostjaks on võlgnik, peab ta tasuma kohe kogu ostuhinna. (TMS § 93). Koheseks loeb täitur oksjoni toimumise päeval deposiitarvele laekunud või sularahas (summad kuni 640 €) tasutud makseid.
• Kui ostjaks on sissenõudja, kelle nõue ületab ostuhinna või on sellega võrdne, tehakse tasaarvestus tema nõudega ulatuses, mis vastab osale, mida sissenõudjal oleks õigus saada tema poolt ostetava vara müügist saadud tulemi jaotamisel. Tasaarvestamata jäänud ostuhinna osa tasub sissenõudja kohtutäituri ametialasele kontole eelpool kirjeldatud korras ja tähtaegadel (TMS § 93).
• Ostja makstud tagatisraha arvatakse ostuhinna sisse (TMS § 83).
• Ostja taotlusel pikendab kohtutäitur ostuhinna tasumise tähtaega täiendavalt 15 päeva
võrra. Ostuhinna tasumise tähtaja pikendamise vormistab kohtutäitur otsusena (TMS § 93).
• Tasumine laenuga.
Kui ostja soovib osta sundenampakkumisel müüdavat asja krediidiasutuse väljastatava laenuga, peab ta sellest kohtutäiturile teatama kohe pärast tema pakkumise parimaks tunnistamist. Koheseks teatamiseks loetakse kohtutäiturile teatamist parimaks pakkumiseks tunnistamise päeval. Ostuhinna tasumisel laenuga ei kohaldata ostjale TMS §-s 93 sätestatud ostuhinnast ühe kümnendiku ega ostuhinna kohese tasumise kohustust. Ostja kohustub tasuma kogu ostuhinna või tagama ostuhinna tasumise kohustuse täitmise krediidiasutuse poolt 15päeva jooksul parimaks pakkumiseks tunnistamise päevale järgnevast päevast arvates. Ostuhinna tasumist laenuga ei saa taotleda võlgnik (TMS § 931). Kui ostja ja krediidiasutus lepivad kokku laenu tagatisena enampakkumisel müüdava kinnisasja koormamises hüpoteegiga ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe kandmises kinnistusraamatusse, teatab ostja sellest samal ajal kui kinnisasja laenuga ostmise kavatsusest. Krediidiasutus teatab kohtutäiturile tehingu tõestamise aja, notari nime ja kontaktandmed. Kui krediidiasutus on andnud kohtutäiturile kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis garantii või kui kohtutäitur on saanud hoiustamiskviitungi ärakirja raha notarikontole kandmise kohta, saadab kohtutäitur viivitamatult notarile digitaalselt allkirjastatud enampakkumise akti, avalduse keelumärke ja täitemenetlusega lõppevate õiguste kustutamiseks ning nõusoleku hüpoteegi sissekandmiseks kinnistusraamatusse, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Notar esitab asjaõiguslepingu hüpoteegi seadmiseks, kokkuleppe hüpoteegiga tagatud nõuete ja kohesele sundtäitmisele allumise kohta, kinnistamisavalduse ja kohtutäituri poolt edastatud dokumendid kinnistusosakonnale. Notar kannab kolme tööpäeva jooksul pärast TMS § 1561 lg-s 4 nimetatud dokumentide kinnistuspäevikus registreerimist notarikontol hoiustatud rahasumma üle kohtutäituri ametialasele kontole.
Kui TMS § 1561 lg-s 4 nimetatud kokkuleppeid ei sõlmita 30 päeva jooksul enampakkumise akti koostamisest arvates, tagastab notar kohtutäiturile täituri poolt edastatud dokumendid ja krediidiasutusele notarikontole kantud raha (TMS § 1561).
• Kui pärast enampakkumist selgub, et alghinna määramisel arvestatud pandiõigus või muu õigus ei kehti või on lõppenud, peab ostja, kes teadis või pidi teadma, et õigus ei kehti või on lõppenud, tasuma lisaks ostuhinnale ka alghinna määramisel arvestatud summa õiguse väärtuses. Nimetatu kehtib ka juhul, kui õigus on tingimuslik ja edasilükkav tingimus ei saabu või saabub äramuutev tingimus ja ostja teadis sellest või pidi seda teadma pakkumise tegemisel (TMS § 94).
Enampakkumise nurjumine
• Kohtutäitur kuulutab enampakkumise nurjunuks, kui: 1) enampakkumisele ei ilmu ühtegi osavõtjat või ei esitata ühtegi kirjalikku ega elektroonilist pakkumist; 2) ei tehta pakkumist vähemalt alghinna ulatuses; 3) parim pakkuja ei tasu ostuhinda või üht kümnendikku sellest ettenähtud ajaks (TMS § 99).
• Kui ostja rikub enampakkumisel ostetud asja eest ostuhinna või sellest ühe kümnendiku tasumise kohustust, pannakse asi kohe kordusenampakkumisele. Suulise enampakkumise läbiviimisel teavitab kohtutäitur enampakkumisest osavõtjaid kordusenampakkumise võimalusest enampakkumise lõpetamisel. Sel juhul ei ole kohtutäituril kordusenampakkumisel õigust asja alla hinnata (TMS § 99).
• Esialgne ostja ei või käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel toimuval kordusenampakkumisel osaleda. Tema makstud tagatisraha ei tagastata ja see kantakse koja kohtutäiturite ametikogu eelarveossa. Samuti peab ta tasuma tema pakutud hinna ning kordusenampakkumisel pakutud hinna vahe, kui kordusenampakkumisel pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam (TMS § 99).
Omandiõiguse tekkimine ja asja hävimise riisiko
• Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Omandit ei teki, kui arestimine on tühine või kui on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi ja kohus on tunnistanud enampakkumise kehtetuks. See kehtib sõltumata sellest, kas enampakkumisel asja ostnud isik teadis eelnimetatud asjaoludest. Omandi tekkimiseks ei pea olema täidetud asjaõigusseaduses sätestatud eeldused, eelkõige ei pea tegelikult olemas olema täitedokumendis kajastatud nõuet, samuti ei pea enampakkumisel müüdud ese kuuluma võlgnikule. See ei välista õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõuete esitamist (TMS § 98).
• Kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu (TMS § 155). Asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. See ei välista kohtutäituri ega võlgniku võimalikku vastutust õigusvastaselt tekitatud kahju eest (TMS § 103).
• Kinnistusraamatusse kande tegemiseks on ostja kohustatud tasuma riigilõivu riigilõivuseaduses sätestatud ulatuses (TMS § 160).
• Kohtutäitur esitab kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning lihtkirjalikud avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti (TMS § 160 lg 1).
Kolmandate isikute õigused, keelumärgete ja koormatiste kustutamine
• Enampakkumisel ei saa kasutada ostueesõigust (TMS § 98 lg 5).
• Kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Kui kinnisasi müüakse mitme erineval järjekohal oleva nõude täitmiseks, lähtutakse õiguste püsimajäämisel eespool olevast nõudest. Nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Enampakkumisel ei lõpe servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel (TMS § 158).
• Kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks (alus TMS § 159 lg 1).
Valdus
• Täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 15 kohaselt kuulub täitmisele sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel.
• Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 kohaselt kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate kinnisasja väljaandmise kohta vähemalt 14 päeva enne kavandatavat sundtäitmist.
• Ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada (TMS § 161).
Müüdava asja seisukord ja sellega tutvumine ning võimalikud puudused
• Asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. See ei välista kohtutäituri ega võlgniku võimalikku vastutust õigusvastaselt tekitatud kahju eest (TMS § 103).
• Soovijatel on õigus müüdavate asjadega tutvuda alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni (TMS § 85).
• Soovijatel on õigus tutvuda müüdava asja kohta tehtud avaldustega ning asja puudutavate tõenditega, muu hulgas hindamisaktidega (TMS § 85).
Osalejad
• Enampakkumisel võivad pakkujana osaleda kõik isikud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Enampakkumisel võivad kaasa pakkuda ka võlgnik ja sissenõudja (TMS § 87).
• Enampakkumisel ei või isiklikult ega esindajana osaleda kohtutäitur ega isik, kes on viibinud manukana vara arestimise juures, samuti isik, kes korraldab enampakkumist või kes on manukas enampakkumise läbiviimisel, ning sellise isiku arvel tegutsev isik. Vara müümine eelpool nimetatud isikule ja asja käsutamine nimetatud isiku poolt on tühised. Kui seetõttu tuleb korraldada uus enampakkumine, kannab rikkunud isik selle korraldamise kulud ja peab tasuma tema poolt pakutud hinna ning uuel enampakkumisel pakutud hinna vahe, kui uuel enampakkumisel pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam (TMS § 87).
Tagatisraha
• Kohtutäitur võib kinnisasja enampakkumise korral määrata enampakkumisel osalejatele tagatisraha suuruses kuni kümme protsenti alghinnast. Tagatisraha määramise korral peab enampakkumisel osaleda sooviv isik selle tasuma. Suulisel enampakkumisel võib tasuda tagatisraha sularahas, kui tagatisraha suurus ei ületa 640 eurot (TMS § 83).
• Tagatisraha ei pea maksma: a) sissenõudja ja pandipidaja, kui nende nõue katab nõutava tagatisraha. b) riik ja kohaliku omavalitsuse üksus ning Eesti Pank.
• Kohtutäitur võib tagatisrahana aktsepteerida ka tagatisraha suuruses antud Eesti või muu Euroopa Liidu liikmesriigi krediidiasutuse tähtajatut, tagasivõtmatut ja tingimusteta maksegarantiid.
• Ostja makstud tagatisraha arvatakse ostuhinna sisse, teistele enampakkumisest osavõtnutele tagastatakse see enampakkumise päevale järgneval tööpäeval (TMS § 83).
Kirjalik hinnapakkumine
• Suulisel enampakkumisel asja osta sooviv isik võib kuni enampakkumise alguseni esitada kohtutäiturile kirjaliku hinnapakkumise, milles peab olema märgitud: 1) hinnapakkuja nimi ja
elukoht või asukoht; 2) asja üldine kirjeldus; 3) asja eest pakutav hind; 4) kinnisasja registriosa number ja asukoht TMS §-d 86 ja 154).
• kirjalik hinnapakkumine peab olema esitatud suletud ümbrikus, millel on märge «enampakkumine», samuti viide enampakkumise esemele. Ümbrik avatakse suulisel enampakkumisel (TMS§ 154).
Enampakkumise kord
• Vara müüakse suulisel enampakkumisel arestimisaktis märgitud järjekorras. Suuline enampakkumine viiakse läbi kahe manuka, kohaliku omavalitsuse esindaja või politseiametniku juuresolekul (TMS § 88).
• Suulist enampakkumist alustades teeb kohtutäitur teatavaks müüdavat vara puudutavad olulised tingimused, menetluses osalevad sissenõudjad, nende nõuded, asjade arestimise aja, esitatud avaldused, suulise enampakkumise tingimused ja alghinna. Suulise enampakkumise tingimuste hulka kuulub ka suulisel enampakkumisel tehtavate pakkumiste samm, mille määrab müüdava asja väärtust arvestades kohtutäitur (TMS § 88).
• Pärast tingimuste teatavakstegemist avab kohtutäitur laekunud kirjalikud pakkumised ja teeb ettepaneku teha edasisi pakkumisi (TMS § 88).
• Kohtutäitur lükkab tagasi tühise pakkumise. Tühiseks pakkumiseks loetakse eelkõige: pakkumist, mis ei kata alghinda; selle isiku pakkumist, kes ei tohi enampakkumises osaleda; tingimuslikku pakkumist. Kohtutäitur võib tagasi lükata enampakkumise nurjamise kavatsusega tehtud pakkumise (TMS § 89).
• (3) Kui pakkumise kehtivus sõltub pakkujat esindava isiku esindusõiguse ulatusest või muu isiku nõusolekust, lükkab kohtutäitur pakkumise tagasi, kui esindusõigust või nõusolekut ei tõendata viivitamata. (TMS § 89).
• Suulist enampakkumist jätkatakse kuni kohtutäituri pakkumiste esitamise ettepaneku peale ei esitata enam ühtegi ülepakkumist (TMS § 90).
• Suulisel enampakkumisel teeb kohtutäitur viimase ülepakkumise ja enampakkumise lõpu enampakkumisel teatavaks. Suulisel enampakkumisel tehtud viimane ülepakkumine tunnistatakse parimaks pärast kolmekordset väljakuulutamist (TMS § 91).
• Pärast viimase ülepakkumise teatavakstegemist võivad kohalviibivad isikud esitada vastuväited enampakkumise läbiviimise kohta. Kohtutäitur teatab neile sellest õigusest. Kohtutäitur kannab vastuväited enampakkumise akti. Kui kohalviibijad vastuväiteid ei esita, ei ole neil õigust kaevata akti ebaõige koostamise peale ega akti ebaõigsusele ega enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele hiljem tugineda (TMS § 92).
• Kohtutäitur ei tunnista pakkumist parimaks, kui on oluliselt rikutud enampakkumise tingimusi või kui enampakkumist või selle jätkamist takistab kolmanda isiku õigus. Pakkumise parimaks tunnistamine tehakse suulisel enampakkumisel osalejatele teatavaks enampakkumise päeval enampakkumise kohas. Kui pakkuja osales pakkumiste avamisel, loetakse ta enampakkumise tulemustest informeerituks. Kohtutäitur võib erandjuhtudel teatavakstegemise kuni seitsmeks päevaks edasi lükata.
Edasilükkamisest annab kohtutäitur enampakkumisel osalejatele viivitamata teada. Pakkumise parimaks tunnistamine kehtib teatavakstegemise ajast alates (TMS § 91).
Ostuhinna tasumine
• Suulise enampakkumise võitja peab ostuhinna tasuma kohe pärast enampakkumise lõppemist. Kui ostuhind ületab 12 700 eurot, peab suulise enampakkumise võitja tasuma kohe pärast enampakkumise lõppemist ühe kümnendiku ostuhinnast, ülejäänud hind tuleb tasuda 15 päeva jooksul. Kui ostjaks on võlgnik, peab ta tasuma kohe kogu ostuhinna. (TMS § 93). Koheseks loeb täitur oksjoni toimumise päeval deposiitarvele laekunud või sularahas (summad kuni 640 €) tasutud makseid.
• Kui ostjaks on sissenõudja, kelle nõue ületab ostuhinna või on sellega võrdne, tehakse tasaarvestus tema nõudega ulatuses, mis vastab osale, mida sissenõudjal oleks õigus saada tema poolt ostetava vara müügist saadud tulemi jaotamisel. Tasaarvestamata jäänud ostuhinna osa tasub sissenõudja kohtutäituri ametialasele kontole eelpool kirjeldatud korras ja tähtaegadel (TMS § 93).
• Ostja makstud tagatisraha arvatakse ostuhinna sisse (TMS § 83).
• Ostja taotlusel pikendab kohtutäitur ostuhinna tasumise tähtaega täiendavalt 15 päeva
võrra. Ostuhinna tasumise tähtaja pikendamise vormistab kohtutäitur otsusena (TMS § 93).
• Tasumine laenuga.
Kui ostja soovib osta sundenampakkumisel müüdavat asja krediidiasutuse väljastatava laenuga, peab ta sellest kohtutäiturile teatama kohe pärast tema pakkumise parimaks tunnistamist. Koheseks teatamiseks loetakse kohtutäiturile teatamist parimaks pakkumiseks tunnistamise päeval. Ostuhinna tasumisel laenuga ei kohaldata ostjale TMS §-s 93 sätestatud ostuhinnast ühe kümnendiku ega ostuhinna kohese tasumise kohustust. Ostja kohustub tasuma kogu ostuhinna või tagama ostuhinna tasumise kohustuse täitmise krediidiasutuse poolt 15päeva jooksul parimaks pakkumiseks tunnistamise päevale järgnevast päevast arvates. Ostuhinna tasumist laenuga ei saa taotleda võlgnik (TMS § 931). Kui ostja ja krediidiasutus lepivad kokku laenu tagatisena enampakkumisel müüdava kinnisasja koormamises hüpoteegiga ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe kandmises kinnistusraamatusse, teatab ostja sellest samal ajal kui kinnisasja laenuga ostmise kavatsusest. Krediidiasutus teatab kohtutäiturile tehingu tõestamise aja, notari nime ja kontaktandmed. Kui krediidiasutus on andnud kohtutäiturile kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis garantii või kui kohtutäitur on saanud hoiustamiskviitungi ärakirja raha notarikontole kandmise kohta, saadab kohtutäitur viivitamatult notarile digitaalselt allkirjastatud enampakkumise akti, avalduse keelumärke ja täitemenetlusega lõppevate õiguste kustutamiseks ning nõusoleku hüpoteegi sissekandmiseks kinnistusraamatusse, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Notar esitab asjaõiguslepingu hüpoteegi seadmiseks, kokkuleppe hüpoteegiga tagatud nõuete ja kohesele sundtäitmisele allumise kohta, kinnistamisavalduse ja kohtutäituri poolt edastatud dokumendid kinnistusosakonnale. Notar kannab kolme tööpäeva jooksul pärast TMS § 1561 lg-s 4 nimetatud dokumentide kinnistuspäevikus registreerimist notarikontol hoiustatud rahasumma üle kohtutäituri ametialasele kontole.
Kui TMS § 1561 lg-s 4 nimetatud kokkuleppeid ei sõlmita 30 päeva jooksul enampakkumise akti koostamisest arvates, tagastab notar kohtutäiturile täituri poolt edastatud dokumendid ja krediidiasutusele notarikontole kantud raha (TMS § 1561).
• Kui pärast enampakkumist selgub, et alghinna määramisel arvestatud pandiõigus või muu õigus ei kehti või on lõppenud, peab ostja, kes teadis või pidi teadma, et õigus ei kehti või on lõppenud, tasuma lisaks ostuhinnale ka alghinna määramisel arvestatud summa õiguse väärtuses. Nimetatu kehtib ka juhul, kui õigus on tingimuslik ja edasilükkav tingimus ei saabu või saabub äramuutev tingimus ja ostja teadis sellest või pidi seda teadma pakkumise tegemisel (TMS § 94).
Enampakkumise nurjumine
• Kohtutäitur kuulutab enampakkumise nurjunuks, kui: 1) enampakkumisele ei ilmu ühtegi osavõtjat või ei esitata ühtegi kirjalikku ega elektroonilist pakkumist; 2) ei tehta pakkumist vähemalt alghinna ulatuses; 3) parim pakkuja ei tasu ostuhinda või üht kümnendikku sellest ettenähtud ajaks (TMS § 99).
• Kui ostja rikub enampakkumisel ostetud asja eest ostuhinna või sellest ühe kümnendiku tasumise kohustust, pannakse asi kohe kordusenampakkumisele. Suulise enampakkumise läbiviimisel teavitab kohtutäitur enampakkumisest osavõtjaid kordusenampakkumise võimalusest enampakkumise lõpetamisel. Sel juhul ei ole kohtutäituril kordusenampakkumisel õigust asja alla hinnata (TMS § 99).
• Esialgne ostja ei või käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel toimuval kordusenampakkumisel osaleda. Tema makstud tagatisraha ei tagastata ja see kantakse koja kohtutäiturite ametikogu eelarveossa. Samuti peab ta tasuma tema pakutud hinna ning kordusenampakkumisel pakutud hinna vahe, kui kordusenampakkumisel pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam (TMS § 99).
Omandiõiguse tekkimine ja asja hävimise riisiko
• Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Omandit ei teki, kui arestimine on tühine või kui on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi ja kohus on tunnistanud enampakkumise kehtetuks. See kehtib sõltumata sellest, kas enampakkumisel asja ostnud isik teadis eelnimetatud asjaoludest. Omandi tekkimiseks ei pea olema täidetud asjaõigusseaduses sätestatud eeldused, eelkõige ei pea tegelikult olemas olema täitedokumendis kajastatud nõuet, samuti ei pea enampakkumisel müüdud ese kuuluma võlgnikule. See ei välista õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõuete esitamist (TMS § 98).
• Kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu (TMS § 155). Asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. See ei välista kohtutäituri ega võlgniku võimalikku vastutust õigusvastaselt tekitatud kahju eest (TMS § 103).
• Kinnistusraamatusse kande tegemiseks on ostja kohustatud tasuma riigilõivu riigilõivuseaduses sätestatud ulatuses (TMS § 160).
• Kohtutäitur esitab kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning lihtkirjalikud avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti (TMS § 160 lg 1).
Kolmandate isikute õigused, keelumärgete ja koormatiste kustutamine
• Enampakkumisel ei saa kasutada ostueesõigust (TMS § 98 lg 5).
• Kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Kui kinnisasi müüakse mitme erineval järjekohal oleva nõude täitmiseks, lähtutakse õiguste püsimajäämisel eespool olevast nõudest. Nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Enampakkumisel ei lõpe servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel (TMS § 158).
• Kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks (alus TMS § 159 lg 1).
Valdus
• Täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 15 kohaselt kuulub täitmisele sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel.
• Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 kohaselt kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate kinnisasja väljaandmise kohta vähemalt 14 päeva enne kavandatavat sundtäitmist.
• Ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada (TMS § 161).
Lisa postitus